房地产团购方案

华千年·艺墅公馆产品发布方案

一、 活动目的

1华千年·艺墅大厦（a座）现身大理市场，吸引客户眼球，传播项目价值。

2强化艺墅大厦（a座）高端形象，提升新客户和潜在客户的认可度。

三。促进楼宇客户签约及最终销售，吸引老客户带来新客户。

4传播花延年公司的品牌价值，增强其对大理市场的品牌吸引力。

二、 活动时间

14： 2012年4月8日星期日30-16:00

三、 活动地点

大理海湾国际酒店

四、 活动主题

成功人士的上层空间！花样年·艺墅公馆产品发布会

活动主要以品牌宣传、产品解析和价值传播为主题，用适当的文艺表演和现场**形式吸引到场来宾，实现认筹目的。

五、 参与对象

1业主、全体诚信客户、合作单位等（约500人）

2、4月3日-4日分批**约访客户，依次为艺墅公馆诚意客户、老业主、老客户，明确是否参加，每批客户仅限2人。如果人数较多，每批客户仅限1人。

三。4月6日至7日，明确是否再次参加活动，做好活动的准备和控制。

4预约探访的客户包括表示已退房但尚未退房的客户。他们应该在新闻发布会后争取达成协议。

六、前期筹备

（一） **推广

推广内容：（短信内容及销售讲话）

4月1日

短信：“机不可失！紧邻沃尔玛朝南临河稀缺小户，花样年·艺墅公馆认筹在即，1万抵2万，4月8日产品发布会大奖等您拿！2110888/2110999

销售说辞：

您好！您如何了解我们的项目的？请问您贵姓？

是这样的，4月8日下午两点，我们在海湾酒店会为我们艺墅花乡的新产品艺墅公馆召开一个大型的产品发布会。到时候会对我们艺墅公馆做一个全方位的展示，而且现在认筹的话，交一万元认筹金可以抵两万房款。不仅如此，我们还有电脑、家用电器、旅游奖励等礼品可供您携带。

我们这个活动只针对客户举办，所以需要提前登记一下，您看您要是有兴趣的话我也可以帮您登记，到时候您可以到现场来看看我们的项目。我是房地产顾问。你来的时候可以直接联系我。我记一下您的手机号码吧，马上我给您发一条短信，告诉您我的**号码，关于项目的任何信息您可以随时跟我联系。

4月3日

短信：花样年艺墅公馆4月8日下午2：30海湾酒店产品发布会诚邀品鉴：临河稀缺小户1万抵2万认筹在即，现场大奖等您拿2110888 / 999

销售说辞：

您好！你是怎么知道我们的项目的？请问您贵姓？

是这样的，4月8日下午两点，我们在海湾酒店会为我们艺墅花乡的新产品艺墅公馆召开一个大型的产品发布会。到时候会对我们艺墅公馆做一个全方位的展示，而且现在认筹的话，交一万元认筹金可以抵两万房款。不仅如此，我们还有电脑、家用电器、旅游奖励等礼品可供您携带。

我们这个活动只针对客户举办，所以需要提前登记一下，您看您要是有兴趣的话我也可以帮您登记，到时候您可以到现场来看看我们的项目。我是房地产顾问。你来的时候可以直接联系我。我记一下您的手机号码吧，马上我给您发一条短信，告诉您我的**号码，关于项目的任何信息您可以随时跟我联系。

艺墅住宅产品推介会邀请函致辞

针对栋业主：

您好！我是艺墅花乡的置业顾问，告诉您一个好消息，，届时将会有a栋艺墅公馆产品介绍和节目表演及**活动（如问奖品是什么？告诉我有7000元的旅游奖品、平板电脑和家电礼包）。

您是我们的客户，也是我们的重点邀约对象，由于参加此次活动的客户很多，场地有限只能提供一位客户亲临现场，所以需要预约登记，如果您在4月8日当天有时间过来，我现在就为您做登记。请问您有时间过来吗？

针对a栋认筹客户：

您好！我是艺墅花乡的置业顾问，告诉您一个好消息，您所认筹的艺墅公馆将于4月8日下午2点半开始在海湾大酒店4楼千秋厅举行产品说明会，为了让您更好的了解艺墅公馆的优点，届时将会有详细的产品介绍及**活动（如问奖品是什么？告诉我有7000元的旅游奖品、平板电脑和家电礼包）。

此次活动非常正式，不但邀请了相关部门的领导和**参加，也邀请了像您这样的客户亲临现场，您可以协同您的家人或朋友一起参加，但由于场地有限，所以需要预约登记，如果您在4月8日当天有时间过来，我现在就为您做登记。请问您有时间过来吗？（每组客户控制在3人以内）

针对a栋意向未认筹客户：

您好！我是艺墅花乡的置业顾问，告诉您一个好消息，您所关注的艺墅花乡艺墅公馆，将于4月8日下午2点半开始在海湾大酒店4楼千秋厅举行产品说明会，我们将会邀请所有已认筹客户亲临现场参加活动。届时，将有详细的产品介绍和宜居住宅的* *活动（例如，奖励是多少？

告诉我有7000元的旅游奖品、平板电脑和家电礼包）。如果您对我们产品感兴趣，我们建议您来尽快营销中心提前认筹在拥有优先选房权的同时还能亲临现场详细的了解艺墅公馆产品的特点，而且说不定运气好还能中个大奖呢！你觉得这两天你有时间来营销中心了解更多吗？

（二） 现场布置

外场：建议用简洁的路旗、横幅和花朵来搭配产品的色调，以深紫色或项目咖啡色为主，突出低调华丽的精品氛围。下图为活动公司外场包装提案。

内场包装：内场包装以商务气氛为主，简洁大气，两侧墙体建议设置企业品牌文化宣传墙，采用花样年色调，签到处及电梯入口处设置签名背板和**采访区，增添项目高端品质感。

六、 活动流程

七、 活动执行

◉ 房地产团购方案

一、项目形势分析

1、市场趋势

深圳房地产市场经历了若干次起起落落，应该说是越来越成熟。成熟的标志之一，消费者在购房时重视楼房附加值，而不是仅把价格、面积、位置作为决定购买与否的因素，也就是说，今天的购楼者中，不乏愿意多花一些钱买环境、买安全、买品味、买感觉的人；成熟的标志之二，消费者在购楼时越来越重视品牌，这在购买期楼时尤为突出，深圳房地产市场同样经历过鱼龙混杂、一哄而上的阶段，但优胜劣汰

是大势所趋，消费者心进里很清楚信誉好的品牌，有实力的公司，能给他们长久的保证。

2、深圳房地产市场需要什么样的楼盘：

鲜明的品牌个性

鲜明的概念主题

鲜明的"居住"观点

3、周边主要竞争楼盘广告策略分析

万科四季花城

万科四季花城算得上本片区的领导品牌，造势是四季花城成功的亮点。

1、推广主题：

有一个美丽的地方

2、阶段性推广策略：

造势期：万科在建一座城

利用万科的品牌形象和实力渲染超大规模的小区概念；亮相期：有一个美丽的地方

万科将澳洲的一座小镇搬到了深圳，这个小城洋溢着浓郁的异国情调，非常美丽，造成消费者心理上的期待；

强销期：美一刻、美一生

拥有美丽的四季花城，就拥有美丽的一生，强大的心理诱惑力促成购买决定。

滚动销售期：美一方水土，美一方人

美丽小城已经建成，小城美好的生活已经开始，让观望的人群加入购买的行列。

传播特征：

报纸媒体密集的造势宣传、车身广告和路牌广告的户外曝光、现场包装的细致入微、公关活动的紧密配合，一系列的整合性宣传紧扣主题，层层推进，验证了营销就是传播的理论。

广告优劣势分析：

四季花城的广告成功得益于万科的品牌资产和前期充分的造势，但这种"豪门宴"需要强大的广告预算支持。

中海怡翠山庄

中海怡翠山庄是本片区外销楼盘的佼佼者，因成功导入5+2度假生活模式而获得销售上的成功。

1、推广主题：

都市里的田园度假村

2、阶段性推广策略：

造势期：我的家，我的公园

利用家就在公园里，以小区内3万平方米的峡谷公园作切入市场的强势卖点，打规划牌；

亮相期：5+2度假生活模式

以鲜活诱人的生活方式造成心理向往，先卖生活方式再卖楼，以超前的生活理念引导消费；

强销期：山环怡翠异国风情五彩社区缤纷生活

以异国风情和缤纷生活为主诉求点，紧扣度假生活主题，配以展销等促销动作，促成购买行动。

传播特征：

中海怡翠山庄的传播特征最突出的亮点体现在媒介特征的充分应用上，度假生活需要直观的现场感，生活方式的引导需要充分的理性支持，他们就利用电视媒体的现场感和报纸广告丰富的信息量为主打媒体，并利用香港展示中心现场的一种高科技设备"千里眼"将空间的距离拉近，制造"身临其境、心在其中"的体验效果。广告优劣势分析：

中海怡翠山庄的广告，同样利用中国海外在港人心目中的品牌形象和目标群体购买心理准确把握的基础上，以新颖的概念和到位的媒介应用达到销售的目的，但在广告表现上略显创意性不足，传播效果未能扩大。

风和日丽

风和日丽是最近本片区楼盘中杀出的一匹黑马，他的一鸣惊人是因为在多元化社区生活中注入了一阵和谐的清风。

1、推广主题：

和谐的民风

2、阶段性推广策略：

亮相期：风和日丽的生活，是自己的

我的小城风和日丽

中低收入阶层该享受一种什么样的文明生活方式?暖洋洋的阳

光柔柔的风，真情的笑脸爽朗的心情，和谐、自然的生活味触手可及，心理上认同自然"振臂一呼，应者云集"。

传播特征：

虽然风和日丽未经前期炒作，但依然一鸣惊人，其销售策略和品牌包装功不可灭，在媒介选择上，则选用成本相对较小但到达率高的媒介组合，利用户外、VCD光盘、有特色的宣传资料、报纸广告相结合，小预算大效果。

由以上主要竞争楼盘的广告策略分析可以看出，市外楼盘正是迎合"工作在市内，生活在市外"的居住理念，凡是符合自然、休闲的消费潮流，并且能满足消费者对美和人性化的价值取向，自然就会赢得热烈的追捧。

4、自身优劣势分析：

优势：

（1）整个小区围绕着丰泽湖为主题，以天然湖为主题的会所，利用这一条件作为独特卖点。

（2）小区范围三面环山，一面临湖，环山抱水和天然不可再生的自然湖，便成为环境的一大优势。

（3）靠近市区，邻近关口，随着二线关外扩，地域本身将成为关注和炒作的热点，地块价值将随之抬升。

（4）交通较便利，地铁四号线的经过，将使其成为地铁沿线物业。

劣势：

（1）新盘，知名度不高

（2）周边微利房和农民房居多，规划和环境均欠佳。

（3）周边配套不尽完善，基本无上档次的配套设施。

（4）楼盘所处区域高品质楼盘林立，并且规模较大，竞争激烈。从以上优劣势分析可知：在深圳地产物业向集约化发展的大背景下，"丰泽湖山庄"的优势并非能强大到吸引潜在客户产生购买行为的地步。

5、"丰泽湖山庄"目标市场分析

目标市场构成：

1、二次换房的2+1家庭

2、香港客户

3、珠三角欲在深圳置业的客户

市场重点放在二次换房的2+1家庭

潜在客户购买动机

潜在客户在经过深圳多年的打拼之后，已经拥有属于自己的小天地，但随着经济条件的改善，加之小孩的长大，事业小有成就，家庭稳定，开始注重个人及家人的健康和更有质量的生活。

关口物业离市区近，亦具有自然优美的环境条件，空气好，价钱比较合理，还可以成为真正的深圳人（可入深圳蓝印户口）。

目标市场购买特征

感性、注重价格价值比

目标市场购群体特征

年轻有为，一般三口或四口之家，乐于享受生活，注重生活品质，经济收入中高水平。

结论："丰泽湖山庄"目标市场的范围相对较宽。在生活形态上表现一定的同质性。广告针对这一阶层的潜在客户的生活及心理特征进行攻心战，激起好奇与共鸣，塑造"丰泽湖山庄"的美誉度。

二、形象定位及发展思路

1、形象定位

根据对"丰泽湖山庄"的先天条件分析，我们认为应在整体策划中扬长避短，积极改善不利条件，把"丰泽湖山庄"定位为深圳独具特色的"深圳人的健康休闲家园"。

定位关健语句：丰泽湖畔健康相伴

2、支持点：

目标消费者凭着自己对生活的理解、对家庭的关注，希望购买的不仅是住宅，更是一种全新的生活。也就是说，他们在购买住宅的时候得到了高附加值，与以往不同的享受自然健康的人生。

丰泽湖山庄中的园林设计、会所等都围绕自然健康来展开，正面得天独厚的湖泊恰恰为园林设计创造了独特先天优势。

4、命名原则：

1、有韵味

2、独特，并且与项目相关

3、易于识别、朗朗上口

4、容易产生正面的、美好的联想

备选方案

湖光山色丰泽世家映湖山庄倚湖雅轩湖堤湾畔花港观鱼

5、形象推广原则：

逐步提升原则：

不求一口吃成大胖子，而是分阶段逐步提升品牌形象，首先树立"健康休闲家园"这一独特居住概念，再到各硬件软件配合此概念的积累。树立一个概念楼盘需要的是各方面的支持和配合更需要的是贯彻到底。

形象与促销相结合原则：

在广告规划上注意长期品牌形象塑造与短期促销推广手段合理穿插结合，在具体广告表现上也要注意品牌形象与销售信息相得益彰。

4、形象发展思路

我们的目标——通过一定时间的培养，将丰泽湖山庄塑造成以享受健康、增值生命为标识的品牌小区。

我们的对象——追求健康生活、向往自然、生态氛围的中高收入阶层居家，这一阶层在深圳的人数占主导地位，他们的共同特征是：有自己的生活经历、生活主张，越来越注重自我及家人的健康、希望拼搏之余也能自我调节身体健康状态，崇尚休闲的生活，爱思考、感情丰富。

我说什么——在这里，你可以享受健康、自然清新的生命，在这里生活使你每一天都充满着与众不同的活力，可以精神百倍地迎接新的挑战。

我们怎么说——用丰泽湖山庄中的自然稀缺、不可再生的环境特征和诸多硬性设施及软性氛围，表现健康休闲的家园，以小喻大，逐步建立丰泽湖山庄健康休闲的品牌个性。

我们的支持点——目标消费群对生活有自己的主张，有更高的要求，他们在讲究自我与个性的同时，更追求健康休闲的生活品味、居住氛围，丰泽湖山庄正好可以满足他们这方面的需求（硬件与软件）。时间选择——在丰泽湖山庄初建阶段就贯彻此概念，无疑有利于在前期就着手品牌积累与硬软件建设的配合。

三、广告策略

配合健康休闲概念，打概念牌：

1、健康休闲、舒适宜人、空气清新的环境、有自然天成的丰泽湖、有湖光山色主题式会所每一天都享受最自然的健康生活，直指目标顾

客关怀自我的潜意识，暗示现代人的"劳逸结合、健康、休闲"的生活价值观和对未来美好生活的向往。

2、强调楼盘在规划设计中所走的健康休闲路线，说明发展商为营造现代人居环境所具有的实力和精品意识。

3、突出价格和价值比，营造心理价格和购买价格上的势能，使目标消费者明白可以凭有限的经济条件，同样能享受健康超前的生活方式。

4、配合楼盘高开低走的销售策略。

四、广告推广分期

广告分期原则：

以外围舆论推动整体广告推广攻势

避开楼花的不利因素，从软广告到硬广告，旨在加强对持币观望者的说服力，使其对丰泽湖山庄的印象日益浓厚。保持不间断的见报率随时发布楼盘的工程进度，着重宣传发展商"先造环境再建楼"的理念，各分期保持一定的广告保温水平，使人们在销售时期也无法忘记丰泽湖山庄坚持不变的楼盘基本概念

广告分期

前期亮相期（亮相期）

诉求重点：

周边环境及主题概念

总体描述"丰泽湖山庄"的自然环境，发展商的开发理念。以新闻炒

作的形式引起关注。

新闻标题：（略）

内部认购期（造势期）

经过前期炒作的预热期，结合丰泽湖山庄市区展示中心的开放，以一次别开生面的公关活动作引子，掀开"丰泽湖山庄"的神秘面纱。建议采用报纸媒体，以下两个设问作为开篇：

A、想一想，未来的.健康生活到底是什么样子?

B、想一想，未来我们将住在那里?

开放日之后，公汽车身、户外路牌随即跟进

广告语：（略）

公开发售期（强销期）

强销期主要以报纸和电视广告为主，理性诉求和感性诉求相互推动，掀起购买高潮。

内容规划：

1、公开发售日

标题：（略）

持续销售期（扫尾期）

标题：（略）

电视广告CF脚本（待定）

各分期策略重心：

（亮相期）（造势期）（强势期）（扫尾期）

内部认购期公开发售期持续销售期

推出楼盘主题概念扩大楼盘知名度主推楼盘主题概念继续扩大知名度传达规划细节吸引看楼者注意巩固楼盘知名度细节强化、加深印象形成看楼人流制造紧迫感促成购买决断对概念进行保温内部认购抽奖阶段性优惠

软性炒作新闻炒作

报纸DM、报纸、电视、市区展示中心、售楼书、缮稿、看楼车、VIS、工地围墙电视、报纸、售楼处包装、工地现场包装报纸、售楼处包装

五、广告表现说明

1、总体风格界定

基于丰泽湖山庄定位于健康休闲的自然家园上，它的自然特色是根本有别于周边竞争楼盘的（单看楼盘名称也能想到）。我们为其健康自然主题赋与的品牌个性是独特、有情趣、轻松快乐的，而不是通常意义上的自然，清一色的克隆与复制、随处可见的感觉无法在消费者心目中引震撼。

因此，在我们的各种媒体别的表现上，都应当遵循一点，即我们的广告表现应当是轻松健康的，甚至可以是玩点神秘感的，以确立鲜明的品牌个性。

这样做，同时也使我们的广告打出明显差异化来，有利于广告传播效果提升。

2、报纸广告

可分阶段考虑：

3月底-4月底，此阶为丰泽湖山庄售楼的预热期。这一时期的广告应以软性广告（缮稿和有偿新闻）为主要发布形式，硬广告主要可采用约2星期左右的连续报眼广告来处理。该阶段的广告以设问式方式切入，软、硬广告密切配合，还可采取面向深圳各届人士征集的方式展开讨论，引出话题。

10月，此阶段为计划销售期，广告将紧紧围绕丰泽湖山庄的项目优势，将它们巧妙有趣地传播出去让更多的人了解它，喜受它，从而购买它。

收费标准

1、项目VI系统设计（包括LOGO设计、办公系统应用、现场导示系统、形象展示墙）100000元

2、分展场设计（展板、路牌广告、昭示布、灯杆旗、车身广告、候车亭广告等）30000元

3、印刷品：楼书（5000本，按24P计25元/本）宣传单张（按10000份计2.5元/份）

4、报纸广告：发布特区报9.5折商报8.8折

5、电视：视具体情况另行再定

6、月服务费：每月50000元（包括每月报版设计费、其他常规设计、电视广告的创意、项目广告的效果跟踪SP及地盘包装设计、实施监控等服务）

合作方式：

1、上述前5项：

设计费：合同签定之日支付50%，余款待设计稿签字确认后一周内付清；

制作发布费：制作发布前一次性付清

2、月服务费：

以半年为一个结算周期，每月支付当月总额的50%，半年内如达到双方商定之目标，贵方将余款一次性支付给我公司，半年内如未达到双方商定之目标，贵方则扣除余款作为罚金。

六、后记

以上广告推广方案是本公司初步方案，在实际的操作过程中，本公司将视销售状况的实际情况不同时间做出适当的调整。我们将最深层的挖掘项目本身的优势，制订出切实可行的有力度、有深度、有品位的广告个案，并努力造势借势，以"四两拨千斤"的策略及技巧，加快推动丰泽湖山庄的销售进程，实现品牌资产和销售效果双丰收。

◉ 房地产团购方案

【摘 要】随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。

【关键词】营销策划 市场导向创新

一、 房地产营销策划的发展历程

赵老师教案网黑话解析:
• 房地产渠道营销方案 | 房地产圈层活动方案 | 房地产财务 | 述职报告房地产 | 房地产团购方案 | 房地产团购方案

我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。

20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也正是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形色色的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。

新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。

总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，国内众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。

二、 房地产营销策划

房地产策划的内容：通过这一个多月房地产前期策划课程和我们自己做的房地产策划作业，我略认识了房地产策划的内容及过程。

我们调研了已建成在售的楼盘，通过调查研究在售楼盘的策划并结合老师在课堂上讲的理论，使我可以将策划理论知识掌握的更好更加直观的认识房地产。对于，房地产我一直都认为它只是居住建筑，老师在第一节课时就指出了我的错误认识让我知道房地产的包含的范围很广泛不单单只是住宅建筑，还包括公共建筑、商业建筑等等。通过老师的上课让我意识到了房地产建设项目的.成功，取决于对项目的良好决策和后续组织的实施，因此，良好的决策对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。同时，也认识到房地产前期策划的重要性，首先前期策划，可以使开发企业及时掌握市场状况、消费者需求、竞争对手，从而预测市场趋势，为企业确定未来发展方向、获取潜在市场份额提供可靠依据。同时，前期策划可以辅助开发企业在开发前期对风险与收益作出评估，制定精确的开发战略。其次，前期策划预测市场、掌握市场情况，使企业在激烈的市场竞争中实现良好的经营，进一步提升竞争力，使企业利润达到最大化。

在上第一次房地产课时，老师告诉我们，为了是我们可以将这门课程学好，她将我们分成几个小组，让我们去共同完成她布置的作业。老师刚将作

业布置下来，作为组长的我决定我们这组选择离我们学校不远的一个正在销售的蓝鼎·海棠湾作为我们的调研对象。

我们先去了海棠湾的售楼部看了海棠湾的小区沙盘，那里的销售人员给我们介绍海棠湾的六种户型，将每个户型的通风采光、户型面积、户型的所在位置、户型的价格等都给我们讲的非常详细。同时，她还向我们详细的讲述海棠湾的周边的配套设施及交通情况，让我们对海棠湾有了初步的认识了解。为了更加的熟悉海棠湾，我们还去了海棠湾周边小区，作为海棠湾的竞争对手，它们的优势和劣势所在，来分析海棠湾的竞争力。

在第一阶段报告中，我们就海棠湾的地理环境、经济环境、人文环境等对其进行分析，从宏观、中观及微观角度分别进行调查与分析。同时，针对海棠湾还进行了具体SWOT分析，了解海棠湾的优势、劣势、机遇与挑战的所在，SWOT分析让策划的思路可以更加清晰，海棠湾应该扬长避短，抓住机遇，做好随时面对挑战的准备。最后，我们对海棠湾的竞争对手进行调研分析，主要针对它们的优点及不足。面对众多的市场竞争对手，海棠湾该如何取胜？由于海棠湾的用地面积不大，在众多大面积开发楼盘中并不占优势，因此，海棠湾并不适合和它们采取相同的开发和销售策划模式，海棠湾只有最大化的利用自身交通便捷的优势及避开竞争对手的锋芒，将竞争对手的劣势变成自己的优势，开发出差异化产品，来吸引消费者。

有了第一阶段的对海棠湾的初步认识，第二阶段我们主要针对海棠湾的市场进行调查和分析。蓝鼎集团投资开发海棠湾的目的无外乎为了赚钱和让更多的人认识蓝鼎，海棠湾是蓝鼎进入合肥房地产业的敲门砖和探路者。所以，海棠湾需要更多的消费者，我们对消费者的心理和行为两方面进行了调查分析。通过对消费者的调查和分析，来发现一些潜在消费者，从而策划方案来抓住这些消费者，提升海棠湾的竞争实力。同时，为STP战略提供有力的依据，STP战略决定海棠湾的目标市场选择和市场定位。

我们做STP战略时，从市场细分、目标市场选择和市场定位三个方面对海棠湾进行分析。我们将目前的市场细分为低端市场、中低端市场、中端市场、中高端市场及高端市场五个市场等级。通过结合海棠湾的实际情况、目前消费者对这五种市场的看法和选择趋势及海棠湾竞争对手开发市场的选择，来确定海棠湾的目标市场。目标市场的选择决定海棠湾的市场定位，最终我们结合消费者的问卷调查结果，以及海棠湾的环境优势，来确定海棠湾开发高端市场。

针对第二阶段的市场定位，第三阶段我们主要对海棠湾的交通、建筑、小区景观等进行了分析。海棠湾市场定位在高端市场，就意味着海棠湾的交通要便利和合理；建筑设计的要高端、大气、有档次；小区的绿化率要高，小区环境要舒适。我们将海棠湾的交通分为外部交通和内部交通两块进行分析，外部交通又从公交、驾车等方式到达各个商业圈及到达各个车站的时间进行分析。外部交通的便捷可以使海棠湾对一些上班族有很大的吸引力，同时，便捷的外部交通会使海棠湾有很大的升值空间，可以吸引许多的投资者。海棠湾内部交通采取人车分流的形式，人车分流减少了车流噪音对小区居民生活的干扰，同时可以更好的保障居民的人身安全。

海棠湾采用目前最流行的现代古典主义建筑风格，建筑将古典主义建筑风格简化，建筑立面没有过多的繁复的建筑装饰，使建筑简洁大方。同时，建筑使用橙黄色真石漆外立面，配合深灰色调局部点缀，彰显王室高贵典范，勾勒出令人赏心悦目、富有韵律的城市轮廓。为了与小区建筑风格相配合，海棠湾的小区景观设计采用英伦景观风格，小区种植大量海棠、多种植物、创造大片水域、建造多处居民休息广场等绿化景观，使小区绿化率达到40%以上，给居民提供舒适的生活环境。同时，将此打造成海棠湾的优势，海棠湾的可以吸引更多追求生活品质的消费者。

前面的三个阶段主要注重海棠湾的优势、市场和产品，第四阶段我们主要针对海棠湾的营销策划、广告策划和物业进行调研和分析。对于海棠湾的营销策划，可以说是贯穿了房地产策划的整个策划过程，而营销策划也是房地产策划的核心所在。海棠湾营销手法并不是很新颖，比较保守传统，缺乏创意，同时，海棠湾的宣传力度不大，这让海棠湾的知名度很小，并不利于海棠湾的销售。海棠湾主要是通过售楼部沙盘、和各种户型模型及传统的宣传单的形式进行对外宣传，这些方法都比较传统，没有创意，根本办法吸引更多的消费者。与其周边的宣传力度较大的楼盘相比，缺乏竞争力，不利于海棠湾的销售。

◉ 房地产团购方案

所谓的房地产策划方案，从字面上理解就是为提高房地产销售业绩而采取的一系列策略，再综合各方面的考虑最终形成一整套适合自己企业的的营销策划方案。

(一)策划目的

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的看点，作为执行本策划的动力或强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的`说的非常详细，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深渗入渗出市场，针对该项目入行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

(二)、分析当前的营销环境状况

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的熟悉。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，知己知彼方能百战百胜，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析房地产市场总体概述;区域竞争性楼盘分析;楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况;市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析;如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

(三)市场机会与问题分析。

所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

1、针对项目目前营销现状入行问题分析，一般营销中存在的详细问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落;项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣;楼盘价格定位不当;目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅;促销方式不佳，客户不了解楼盘;广告投入太少，难以启动市场;销售人员服务质量不高，客户有不满情绪;售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

(四)营销目标

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为XX天。

(五)营销战略

1、营销宗旨一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。以楼盘主要目标客户群体为销售重点。建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4P组合，达到最佳效果。

1)项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

2)功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为入入市场销售提供了有力的保证。

3)楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。

4)楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满足的包装策略。

5)价格策略：这里强调几个普通性原则;销售当时的市场环境;周边楼盘的质量及销售状况;楼盘自身的客看条件;销售战略及销售进度安排;发展商的成本及营销目标;以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

4、广告宣传计划。

(1)、原则服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

(2)、广告目标建立并树立项目品牌形象。明确提出将项目包装成何种效果。有力促进楼盘销售。

(3)、广告方式全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗入渗出。

(4)、广告风格自始至终将楼盘推广语、LOGO等贯穿楼盘销售推广过程中;重点突出项目的各项优势;注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴;强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

(5)、卖点整合项目适合炒作的概念。楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。

(6)实施步骤可按以下方式进行：策划期内前期推出产品形象广告各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期(渗透伙期)。节假日、重大活动前推出促销广告。把握时机进行公关活动，接触消费者。积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

5、具体行动方案根据策划期内各时间段特点，推出各项详细行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

六、策划方案各项费用预算。

这一部分记载的是整体营销方案推入过程中的费用投入，包括营销过程中的总费用，阶段费用、项目费用等，其原则是以较少投入获得最优效果。费用预算方法在此不在详谈，企业可凭借经验具体分析制定.

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